수원시 고시 제2006-177호

2010 수원시 도시‧주거환경정비기본계획 수립 고시

우리시 기성시가지의 도시 및 주거환경을 개선하고자 「2010 수원시 도시‧주거환경정비기본계획」을 수립하여 「도시 및 주거환경정비법」제3조 제6항 규정에 의거 다음과 같이 고시합니다.

2006년   9월   14일

수   원   시   장

1. 명    칭 :「2010 수원시 도시․주거환경정비 기본계획」

2. 법적근거 : 도시 및 주거환경정비법 제3조 제6항

3. 열람장소 : 수원시청 건축과 (주택기획담당 : ☎031-228-3483, 2484)

4. 기준연도 및 목표연도

구 분	기 준 연 도	목 표 연 도
연 도	2004년	2010년

5. 기본계획의 요지

○ 2010년을 목표연도로 도시기능 회복 및 주거환경의 질 향상 등 수원시

도시특성과 부합하는 합리적인 주거환경정비 및 계획적 도시관리를 위한

종합적인 도시정비방향을 제시

○ 상위계획, 수원시 도시특성 및 개발여건 등을 고려하여 정비예정구역 선정

및 부문별 계획을 수립하여 장래 정비사업에 대한 정비방향 및 개발지침을

제시

6. 정비예정구역 선정기준 : 법적기준 및 수원시 특성 고려

■ 법적기준(도시 및 주거환경정비법, 경기도 조례)

구 분	법 적 지 정 요 건
	노후·불량 건 축 물	무허가 주 택	호 수 밀 도	주 택 접도율	과소·부정형 세장형 필지
정 의	ㆍ단독주택 : 20년경과 ㆍ공동주택 : 20+(준공년도-1980)년	ㆍ기존무허가 건축물 : 1989. 1. 24이전 무허가 ㆍ신발생 무허가건축물	ㆍ1ha당 건축되어있는 건축물의 호수	ㆍ폭 4m 이상의 도로 에 접한 건축물 비율	ㆍ과소형 : 60㎡미만 ㆍ세장형 : 대지폭3m미만 ㆍ부정형 : 기형적필지
주거 환경 개선 사업	50% 이상	20% 이상	80호/ha 이상	20% 이하	50% 이상
주택재개발 사 업	50% 이상	-	70호/ha 이상	30% 이하	40% 이상
주택재건축 사 업	ㆍ공동주택지역 재건축 - 건축물의 멸실로 안전사고 우려 - 재해 등의 우려로 신속한 정비사업 추진 필요 - 노후불량건축물로서 300세대 이상 - 부지면적 1만㎡이상 ㆍ단독주택지역 재건축 - 주택200호 이상 - 부지면적 1만㎡이상 - 주변기반시설 양호 - 노후․불량건축물 2/3이상 이거나 준공후 15년이상 경과한 다세대, 다가구주택이 3/10 이상이며 노후불량주택이 1/2 이상
도시 환경 정비 사업	ㆍ과소토지 등으로 대지 효용이 불량한 지역 ㆍ노후․불량건축물 과다 밀집지역 ㆍ인구․산업 등 집중으로 합리적인 토지이용이 필요한 지역 ㆍ최저고도지구의 토지가 50% 초과하고 최저 고도미달 건축물이 건축물 바닥합계 2/3 이상인 지역 ㆍ공장의 매연․소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 지역
주) 1. 주택재개발사업 : 1만㎡ 이상 2. 각 지정요건 중 하나에 해당되는 경우 지정

■ 정비예정구역 선정기준

○ 수원시 특성상 건축구조 및 개발시설 양호하고, 정형화된 시가지 대부분을 형성하고 있으므로 노후건축물 현황을 경과년수만으로 구역을 판단하기 어려운 실정으로 세부현장조사를 통한 실제현황을 반영하여

○ 정비예정구역 선정 법적기준의 부합 및 적정개발규모를 고려하여 정비예정구역을 선정

7. 정비예정구역 지정현황

가. 정비예정구역 총괄 현황

구분	계	주택재개발 사 업	주거환경 개선사업	주택재건축 사 업	사업유형 유보구역
면 적 (㎡)	2,602,041	1,547,390	744,320	94,873	215,458
구 역 수 (개소)	25	17	3	2	3

나. 정비예정구역 단계별 현황

단계구분 (연도)	사 업 유 형	면 적 (㎡)	거주 인구	구 역 수				구 역 명
				계	장안구	권선구	팔달구
계		2,602,041	75,824	25	5	10	10	-
1 단 계 (2006-2008)	소 계	1,613,473	46,177	15	2	7	6	-
	주택 재개발 사업	818,945	21,792	11	1	5	5	∙ 111-2, ∙ 113-1, -2, -3, -5, -12구역 ∙ 115-1, -3, -4, -6, -9구역
	주거환경개선사업	744,320	22,214	3	-	2	1	∙ 113-4, -7구역 ∙ 115-2구역
	주택 재건축 사업	50,208	2,171	1	1	-	-	∙ 111-5구역
2 단 계 (2009-2010)	소 계	988,568	29,647	10	3	3	4	-
	주택 재개발 사업	728,445	20,313	6	2	3	1	∙ 111-1, -4구역 ∙ 113-6, -8, -10구역 ∙ 115-8구역
	사업유형유보구역	215,458	6,139	3	1	-	2	∙ 111-3구역 ∙ 115-10, -11구역
	주택 재건축 사업	44,665	3,195	1	-	-	1	∙ 115-12구역

다. 정비예정구역 위치 및 사업유형

구 분		정비예정 구역명칭	위 치	면적(㎡)	사업유형
합 계		25개 구역	-	2,602,041	-
장안구	소계	5개 구역	-	290,366	-
	1	111- 1구역	정자동 530-6 일원	139,026	주택재개발사업
	2	111- 2구역	조원동 566-2 일원	37,304	주택재개발사업
	3	111- 3구역	영화동 93-6 일원	28,992	사업유형유보구역
	4	111- 4구역	조원동431-2 일원	34,836	주택재개발사업
	5	111- 5구역	연무동 224 일원	50,208	주택재건축사업
권선구	소계	10개 구역	-	1,012,919	-
	6	113- 1구역	서둔동 188-2 일원	46,095	주택재개발사업
	7	113- 2구역	서둔동 182-1 일원	86,002	주택재개발사업
	8	113- 3구역	서둔동 148-1 일원	74,143	주택재개발사업
	9	113- 4구역	세류동 334-88 일원	229,840	주거환경개선사업
	10	113- 5구역	세류동 125-3 일원	42,321	주택재개발사업
	11	113- 6구역	세류동 817-72 일원	126,614	주택재개발사업
	12	113- 7구역	평동 35-6 일원	152,940	주거환경개선사업
	13	113- 8구역	고색동 88-1 일원	91,571	주택재개발사업
	14	113-10구역	고색동 74-1 일원	113,591	주택재개발사업
	15	113-12구역	오목천동 482-2 일원	49,802	주택재개발사업
팔달구	소계	10개 구역	-	1,298,756	-
	16	115- 1구역	화서동 4-26 일원	11,635	주택재개발사업
	17	115- 2구역	고등동 270-7 일원	361,540	주거환경개선사업
	18	115- 3구역	고등동 94-1 일원	63,708	주택재개발사업
	19	115- 4구역	매산로3가 109-2 일원	94,896	주택재개발사업
	20	115- 6구역	교동 155-41 일원	140,464	주택재개발사업
	21	115- 8구역	매교동 209-14 일원	222,807	주택재개발사업
	22	115- 9구역	인계동 847-3 일원	172,575	주택재개발사업
	23	115-10구역	지동 349-1 일원	89,142	사업유형유보구역
	24	115-11구역	지동 110-15 일원	97,324	사업유형유보구역
	25	115-12구역	인계동 319-6 일원	44,665	주택재건축사업

※ 준주거지역, 상업지역, 공업지역 전체는 도시환경정비사업 가능구역으로 설정

라. 정비예정구역 밀도계획 및 단계별 추진계획

구분	정비예정 구역명칭	사업유형	면적 (㎡)	건폐율 (%이하)	용적률 (%이하)		개발가능높이 (층 수)	단계구분
					기준	상한
계	25개 구역	-	2,602,041	-	-	-	-	-
1	111-1구역	주택재개발사업	139,026	50	200	230	수원시 도시계획조례에 따름	2단계
2	111-2구역	주택재개발사업	37,304	50	200	230	수원시 도시계획조례에 따름	1단계
3	111-3구역	사업유형유보구역	28,992	60	180	200	문화재 영향성 검토 및 수원시 도시계획조례에 따름	2단계
4	111-4구역	주택재개발사업	34,836	50	200	230	수원시 도시계획조례에 따름	2단계
5	111-5구역	주택재건축사업	50,208	50	220	250	수원시 도시계획조례에 따름	1단계
6	113-1구역	주택재개발사업	46,095	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
7	113-2구역	주택재개발사업	86,002	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
8	113-3구역	주택재개발사업	74,143	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
9	113-4구역	주거환경개선사업	229,840	50	220	250	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
10	113-5구역	주택재개발사업	42,321	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
11	113-6구역	주택재개발사업	126,614	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	2단계
12	113-7구역	주거환경개선사업	152,940	60	-	250	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
13	113-8구역	주택재개발사업	91,571	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	2단계
14	113-10구역	주택재개발사업	113,591	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	2단계
15	113-12구역	주택재개발사업	49,802	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
16	115-1구역	주택재개발사업	11,635	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
17	115-2구역	주거환경개선사업	361,540	50	220	250	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
18	115-3구역	주택재개발사업	63,708	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
19	115-4구역	주택재개발사업	94,896	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
20	115-6구역	주택재개발사업	140,464	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
21	115-8구역	주택재개발사업	222,807	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	2단계
22	115-9구역	주택재개발사업	172,575	50	200	230	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	1단계
23	115-10구역	사업유형유보구역	89,142	60	180	200	문화재 영향성 검토 및 수원시 도시계획조례에 따름	2단계
24	115-11구역	사업유형유보구역	97,324	60	180	200	문화재 영향성 검토 및 수원시 도시계획조례에 따름	2단계
25	115-12구역	주택재건축사업	44,665	50	220	250	군용항공기지법 및 수원시 도시계획조례에 따름	2단계

8. 기타사항 (부문별계획)

가. 건폐율‧용적률‧층수계획 등 건축물 밀도계획

○ 건폐율 : 수원시 도시계획조례의 기준을 준용

○ 용적률 : 「경기도 제1종지구단위계획수립지침」및 「수원시 제1종지구단위

계획수립지침」을 준용

- 일반주거지역의 1단계 종 상향을 전제하여 계획하였으며, 2단계 이상의 종상향은 원칙적으로 불허

- 2개 이상의 용도지역이 혼재된 지역은 “용도지역 용적제”적용

○ 층  수 : 수원시 도시계획조례 준용

- 수원시 고도 제한사항인 비행안전구역과 문화재 영향성 검토 구역은 해당 법령의 규제사항을 준용

- 비행안전구역과 문화재 영향성 검토구역 이외의 구역은 수원시 도시계획    조례 준용

나. 단계별 추진계획

○ 정비사업의 일시적 집중방지(주택수급불균형 및 전세난 고려)

○ 단계별추진계획 수립기준

- 추진중인 주거환경개선사업(113-4, 113-7, 115-2구역) : 1단계로 분류

- 사업유형유보구역 3개구역(111-3, 115-10, 115-11구역) : 2단계로 분류

- 주택재개발사업 17개구역은 8개 항목을 기준으로 평가하여 1, 2단계로 배분

- 주택재건축사업 2개구역(111-5, 115-12구역)은 단계별 1개소씩 배분

※ 법정 안전진단 실시결과「재건축 대상」판정시에 한하여 추진이 가능함

○ 단계별 추진은 정비구역지정, 주택수급(입주물량)을 고려하여 탄력적으로

운영

○ 단계별 추진계획

- 1단계 (2006-2008) : 15개 구역

(주택재개발 11개구역, 주거환경개선사업 3개구역, 주택재건축 1개 구역)

- 2단계 (2009-2010) : 10개 구역

(주택재개발 6개구역, 사업유형유보구역 3개구역, 주택재건축 1개 구역)

다. 세입자 주거안정대책

○ 임대주택공급 확대를 통한 세입자 주거안정 도모

- 주거환경개선사업 : 전체 건설 세대수의 20% 이상 확보

- 주택재개발사업 : 전체 건설 세대수의 17% 이상 확보

- 주택재건축사업 : 주택재건축사업으로 증가되는 용적률의 25%이상 확보

라. 토지이용계획

○ 상위계획과 부합된 계획을 수립하며, 도시기반시설의 수용용량을 고려하여 주변지역과 조화를 이루도록 계획

○ 현재의 토지이용 현황과 입지적 잠재력 및 주변 환경과의 연속성 등을 반영하여 계획하고, 유형별 계획방향 제시

- 경관관리정비구역 :

∙ 수원천에 인접하여 도시경관 및 환경적 측면에서 하천의 보호 및 친수공간과 연계한 정비가 필요한 지역으로 주변환경을 고려한 친환경적 정비 유도가 필요한 구역

∙ 화성주변지역 등 역사․문화자원의 보호 및 이를 고려한 정비가 필요한 지역으로 화성주변 반경 500m 이내 구역

- 주거환경정비구역 :

∙ 기존 주거지 및 도심의 상업지역 인접지로서 노후불량주택 및 기반시설의 부재로 주거환경정비가 시급한 지역으로 적극적 개발을 통한 토지이용 효율성 제고

- 주거환경개선구역 :

∙ 현재 추진중인 주거환경개선사업지구 중 현지개량방식에 의한 1개 사업구역으로서 부분적 정비 및 기반시설 확충

- 도시환경정비사업 가능구역 :

∙ 준주거지역･상업지역은･공업지역은 도시환경정비사업 가능구역으로 지정하여 향후 사업이 가시화 될 경우 도시환경정비사업(복합용도계획)을 통해 기반시설 확보 및 토지이용의 효율성을 제고

마. 교통계획

○ 교통관련계획(도로정비기본계획, 도시교통중기계획 등)의 내용을 구체화 하고, 가로배치기준에 준하여 간선도로체계 계획

○ 주변 주요간선도로의 교통영향분석 결과(교통계획)를 반영하여 도로계획 수립

○ 수원시 도로정비기본계획상 확장계획 수립노선 중 정비예정구역과 인접한 도로는 정비예정구역으로 인한 교통량을 고려 확폭계획을 반영함

- 수성로 : 25m→40m (15m 확폭)

- 동서로 : 25m→40m (15m 확폭)

○ 정비예정구역으로 인한 발생교통량 분석결과 주변가로에 지장을 주는 정비예정구역 밀집한 지역은 연계체계를 고려 도로확폭 구간을 제시함

- 버드내길 : 25m→35m (10m 확폭)

- 인도내길 : 25m→35m (10m 확폭)

- 향 원 로 : 15m→25m (10m 확폭)

○ 정비기본계획으로 인한 교통영향보다는 기존부터 교통량이 많아 교통개선은 필요하나, 현재 지역 여건상 개선이 어려운 매산로, 팔달로, 화서문길은 수원시 전체적인 교통여건을 고려하여 개선이 필요하여 본 계획에서는 개선 필요구간으로 제시

바. 정비기반시설계획

○ 도로 계획기준

- 정비예정구역내 기정의 도시계획 도로폐지는 원칙적으로 불허하나, 폐지가 불가피할 경우, 폐지되는 면적의 100%이상(미개설도로는 80%)을 기반시설로 조성하며, 다음의 순서에 의거 확보함

∙ 상위 및 관련계획상 제시된 가로망 확보를 최우선

∙ 정비사업으로 인해 증가하는 교통량을 감안한 인접도로 확보

∙ 기반시설 확보기준에 따른 공원 ․ 녹지 확보

∙ 주변여건을 감안한 공용주차장 확보

∙ 공공편익시설 확보

∙ 이용부지는 공원 ․ 녹지로 확보

- 정비예정구역 폐도시 기본원칙은

∙ 통과교통 기능이 미약한 경우 및 이용의 편의를 위하여 위치이동의 경우는 폐도가능

∙ 교통성검토 및 교통영향평가를 반영하는 경우 폐도 검토 가능

○ 공원‧녹지 계획기준

- 도시공원 및 녹지에 관한 법률을 준용하여 공원․녹지 의무조성면적을 제시

- 기존시가지내 부족한 공원 ․ 녹지의 확보를 위하여 50,000㎡ 미만의 정비예정구역에도 지침 제시

∙ 50,000㎡ 이상 : 구역면적의 5%, 또는 계획세대당 2㎡ 중에서 큰 면적

이상 조성

∙ 50,000㎡ 미만 : 계획 세대당 2㎡ 이상 조성

- 입지기준

∙ 정비예정구역 밀집지역은 공원 및 녹지를 집단화하여 Green-Network 구축 및 이용활성화 유도

∙ 공원 및 녹지는 단독주택지, 학교 및 주민편익시설 등의 인접지에 조성하는 것을 원칙으로 함

① 도로의 결절점, 가로변 등 주민이용이 극대화 될 수 있는 곳에 설치

② 주변과 연계된 공원 ․ 녹지체계를 형성하도록 설치

○ 학교설치 계획기준

- 초등학교 통학권이 500M 임을 감안하여 우선적으로 초등학교 설치를 원칙으로 하고, 주변 여건변화, 교육청 협의결과에 따라 중 ․ 고등학교 시설로 대체 또는 미설이 가능

- 학교시설 규모(1만㎡ 내외)를 감안하여 개발규모(세대수, 용적률, 구역면적)가 큰  정비예정구역을 대상으로 학교 확보필요구역으로 선정

∙ 학교확보필요구역은 매각하는 학교시설 면적의 1/3을 기부채납으로 인정하여 용적률 인센티브에 의한 상한용적률 계획이 가능

∙ 향후 정비사업 시행시 교육청 협의에 따라 설치

9. 관계도면

가. 정비예정구역 총괄도 : 첨부파일 참조

나. 기본계획도, 현황도 및 정비예정구역도 : 게재생략(열람장소 비치)

■ 정비예정구역 총괄도