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부동산 임대차계약

계약 시 준비사항

계약금(보증금의 10% 정도) + 신분증 + 도장
고액 수표인 경우 수표번호, 발행지점, 발행일 등을 메모해두면 분실‧도난 시 해당 은행에서 신속하게 지급정지 요청할 수 있음.

계약 전 확인사항

※ 아래 내용은 포괄적인 안내사항이며, 개별사안에 대한 구체적인 판단은 법률구조공단 등의 법률 관련 기관과 상담하실 것을 권장합니다.
  • 1전세사기 유형 알아보기
    • 유형1) 깡통전세 : 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우
    • 유형2) 건물 ‘ALL’ 전세사기 : 다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 겸애로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우
    • 유형3) 전월세 이중계약 : 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약 또는 집주인에게 월세계약을 했다고 거짓말을 한 후 대리인이 새로운 세입자와 전세계약
    • 유형4) 동일물건 이중~삼중 계약 : 하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우
    • 유형5) 신탁사 소유 건물 사기 : 건물주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 경우
    • 유형6) 전세대출 사기 : 임대인, 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우
    • 더 자세한 깡통전세(전세사기) 유형, 사례 및 예방법 알아보기 어도비리더PDF 파일 다운로드
  • 2주택의 토지 및 건물 등기부 등본(아파트일 경우, 집합건물등기부 등본)을 발급받아 확인할 것
    • 표제부 : 임차주택이 맞는지 확인, 토지의 지분면적 확인
    • 갑 구 : 소유자 이름과 주소확인, 가등기, 압류, 가압류 등 확인
      – 가등기, 압류, 가압류 등의 내역이 있을 경우 대항력(제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력)이 없으므로 계약을 신중히 할 것
    • 을 구 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등 확인 – 전세권, 저당권, 임차권이 설정된 경우는 경매가 실행될 경우에 보증금 회수 가능할 것인지를 따져본 후 계약에 신중할 것(경매 시 가격으로 미리 계산해 볼 것)
  • 3토지이용계획확인원 확인 : 재개발, 재건축 등 철거대상 여부 확인
  • 4건축물대장, 납세증명서 등 서류를 확인
    • 건축물대장 확인 : 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고 “위반건축물” 여부를 확인
    • 납세증명서 확인 : 국세, 지방세 체납여부 등 확인
  • ※ 중개대상물 확인·설명서 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’ 내용 기재·확인
  • ▷ 건축물대장: 정부24(www.gov.kr)에서 확인
  • ▷ 등기사항증명서: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 확인
  • ▷ 납세증명서(국세완납증명): 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 확인
  • ▷ 지방세 납세증명서: 위택스(www.wetax.go.kr)에서 확인
  • ▷ 관련서류의 발급일자가 계약당일이 맞는지 확인하고 혹시 다를 경우 임대인 또는 공인중개사에게 발급 요청
  • ▷ 확정일자 및 전입세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에게 요청(이해관계인만 열람) 또는 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’(http://rt.molit.go.kr) 에서 확정일자 일부 자료에 한하여 조회가능
  • 5계약자 본인확인
    • 등기부상 본인이 나온 경우 : 신분증으로 본인 확인
    • 대리인이 나온 경우 : 위임장 + 인감증명서(+ 신분증으로 본인 확인)
      ※ 대리인 계약의 경우, 임차인은 임대인에게 전‧월세 여부를 확인할 필요성 있음.
    • 공인중개사 관련 : 보증보험 가입 및 갱신(보증보험 기간) 여부 확인
    • 주민등록 진위 확인 서비스 : 국번 없이 1382로 전화를 걸어 주민등록번호와 발급일자를 입력하여 해당 신분증 진위 여부 확인 가능
    • e-운전면허 홈페이지(도로교통공단 운영)를 통해 운전면허증 진위 여부 확인 가능
  • 6공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인 : 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) 또는 경기부동산포털(https://gris.gg.go.kr)에서 확인 하거나 해당 시·군 부동산관련 부서로 전화하여 “꼭” 확인해야 함.
  • 7임차주택의 사용 부분 확인(계약서 상 정확히 표시) : 주거용, 비주거용 등
  • 8계약금 및 잔금(필요시 중도금)의 금액 및 지급일 확인
  • 9전 임차인의 퇴거일과 본인의 입주일 등 임대차 기간 확인
  • 10전 임차인과의 관리비 등 제세공과금 처리문제
  • 11시설상태 및 수리여부 확인(벽면 도배 포함) : 현장 확인 필요
  • 12구조변경 및 원상회복 문제
  • 13위약 및 계약해제사항 : 계약금의 성격 및 해약 조건
  • 14기타 특약사항
  • 15중개보수 : 시‧도 조례로 정함

계약 체결

  • 1계약서 내용 확인 후 계약서에 기명‧날인
  • 2기명‧날인한 계약서 1부 보관
  • 3계약금 지불 후 계약금 영수증 수령, 보관
  • 4잔금(필요시 중도금) 지급일의 시간을 우선 정하고 추후 시간이 변동되면 연락하기로 할 것
    - 집주인과 중개인의 연락처를 반드시 적어 놓을 것
  • 5공인중개사에게 중개대상물 확인‧설명서를 교부 받을 것

중도금

중도금이 없는 계약은 잔금이 중도금 및 잔금으로 간주됨
  • 1민법 제565조 (중도금이 지급되면서 계약은 확정되었다고 볼 수 있음)
    당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행에 착수 할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약해제 가능
    (계약이행의 예 : 중도금 지급, 임대주택을 비우는 일 등)
  • 2위의 법조문처럼 중도금 혹은 잔금이 지급되기 전까지는 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 배액을 변상하고 임대차 계약을 해제할 수 있는데, 이때에는 상대방에게 손해배상을 해주지 않아도 됨.

잔금처리

계약시 등기부 등본을 확인하였더라도
  • 1전세 계약의 잔금을 지급하는 날(이사하는 날)은 등기부상의 내용이 계약시와 변동이 없는지 확인
  • 2잔금 지불 후 영수증 수령 및 주택 출입문 열쇠 인수 (주택의 시설 상태 여부도 확인)
  • 3전 임차인과(혹은 집주인) 관리비 등 제세공과금 처리
  • 4시·도 조례에서 규정한 중개보수 지급

계약 후 할일

  • 1계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 해야한다.
    • 계약일”에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있음.
    • ※ 확정일자를 부여받은 임차인 자격으로 전입세대 열람 가능(읍·면사무소 또는 주민센터 방문)
    임차인의 지위등급 안내 표(등급, 내용, 비고)
    등급 내용 비고
    1 전세권 설정 등기(집주인 동의 필요, 등기 비용 발생) 확실한 물권적 효력
    2 이사+주민등록+확정일자 부여 대항력 및 우선변제권 획득
    3 이사 + 주민등록 대항력만 획득
  • 2주택 전월세 신고를 해야 한다.
    • 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정에 따라 ’21.06.01.부터 주택 전월세 신고 의무화
    • ※ 대통령령으로 정하는 금액, 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고
  • 3임대(전세) 보증금 보증에 가입한다.
    • HUG주택도시보증공사 혹은 SGI서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있음.
      ▷HUG주택도시보증공사: ☎1566-9009, SGI서울보증: ☎1670-7000
    • ※ 등록임대사업자의 신규 등록 주택은 보증가입 의무(보증수수료: 임대인75%, 임차인25% 부담)대상이며, 기존 주택은 ’21.08.18.부터 임대차계약 체결하는 경우 의무 가입(자세한 사항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 확인)

수원시 기준 주택소액임차인보호(최초 근저당설정기준일 기준 1/2 우선변제)

2018.9.18. ~ 현재 : 보증금 1억원 이하 / 최대 3,400만원

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법률상담이 필요할 경우

  • 1수원시 무료법률상담(매주 월 오전)
    • 상담예약 : 031-228-2058
  • 2경기도 무료법률상담(매일 주중)
    • 상담예약 : 031-8008-2234
  • 3법률구조공단국번 없이 132
  • 4경기도 열린민원실: ☎031-8008-2255
  • 5경기도 북부청 종합민원실: ☎031-8030-2255
    ※ 기타사항: 부동산 표시·광고 위반(허위매물 등) 및 집값담합 신고
공공누리 공공저작물 자유이용허락-출처표시,상업용금지,변경금지 수원시청이 창작한 부동산 임대차계약 저작물은 "공공누리" 출처표시-상업적이용금지-변경금지 조건에 따라 이용 할 수 있습니다.

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