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부동산 임대차계약

계약 시 준비사항

계약금(보증금의 10% 정도) + 신분증 + 도장
고액 수표인 경우 수표번호, 발행지점, 발행일 등을 메모해두면 분실이나, 도난시 해당은행에 신속하게 지급정지 요청 할 수 있음.

임대차건물의 권리분석

※. 아래 내용은 포괄적인 안내 사항이며 개별사안에 대한 구체적인 판단은 법률구조공단 등의 법률 관련 기관과 상담하실 것을 권장합니다.
  • 1주택의 토지 및 건물 등기부 등본 (아파트일 경우, 집합건물등기부 등본)을 발급받아 확인할 것
    • 표제부 : 임차주택이 맞는지 확인, 토지의 지분면적 확인
    • 갑 구 : 소유자 이름과 주소확인, 가등기, 압류, 가압류 등 확인 – 가등기, 압류, 가압류 등의 내역이 있을 경우 계약을 신중히 할 것(위의 경우 대항력(제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력)이 없음)
    • 을 구 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등 확인 – 전세권, 저당권, 임차권이 설정된 경우는 경매가 실행될 경우에 보증금 회수 가능할 것인지를 따져본 후 계약에 신중할 것(경매 시 가격으로 미리 계산해 볼 것)
  • 2토지이용계획 확인원을 발급 받아 볼 것
    • 토지이용계획상 철거대상 여부 확인 : 재개발, 재건축 등
    • 토지대장, 건축물대장도 확인(구청, 동주민센터, 인터넷 등에서 발급)
    • 미등기·무허가 건축물일 경우 토지 소유자에게 주택의 세부 내용 확인

계약시 확인사항 (본인확인)

  • 주민등록 진위 확인 서비스 : 국번 없이 1382로 전화를 걸어 주민등록번호와 발급일자를 입력하여 해당 신분증 진위 여부 확인 가능
  • e-운전면허 홈페이지(도로교통공단 운영) : 운전면허증 진위 여부 확인 가능
  • 1등기부상 본인이 나온 경우 ⇒ 신분증으로 본인 확인
  • 2대리인이 나온 경우 ⇒ 위임장 + 인감증명서(+신분증으로 본인 확인)
  • 3공인중개사 관련 ⇒ 보증보험 가입 및 갱신(보증보험 기간) 여부 확인
    ※. 대리인 계약의 경우, 임차인은 임대인에게 전·월세 여부를 확인할 필요성 있음.

계약직전 확인사항

  • 1임차주택의 사용 부분 확인(계약서상 정확히 표시) : 주거용, 비주거용 등
  • 2계약의 개요
    • 계약금 및 잔금(필요시 중도금)의 금액 및 지급일
      (통상은 계약금 10%를 지불하고 나머지는 잔금으로 하며 잔금은 주택의 인도와 동시에 지불)
    • 임대차 기간
  • 3전 임차인의 퇴거일과 자기의 입주일
  • 4전 임차인과의 관리비 등 제세공과금 처리문제
  • 5시설상태 및 수리여부 확인(벽면 도배 포함) : 현장 확인 필요
  • 6구조변경 및 원상회복문제
  • 7위약 및 계약해제사항(계약금의 성격 및 해약 조건)
  • 8기타 특약사항
  • 9중개보수 문제(시·도 조례로 정함)

계약

  • 1계약서의 내용을 읽어보고 이상이 없으면 계약서에 기명·날인
  • 2기명·날인한 계약서 1부 보관
  • 3계약금 지불 후 계약금 영수증을 수령
  • 4잔금(필요시 중도금) 지급일의 시간을 우선 정하고 추후 시간이 변동되면 연락하기로 할 것(집주인과 중개인의 연락처를 반드시 적어 놓을 것)
  • 5공인중개사에게 중개대상물 확인·설명서를 교부받을 것

중도금

중도금이 없는 계약은 잔금이 중도금 및 잔금으로 간주됨
  • 1민법 제565조 (중도금이 지급되면서 계약은 확정되었다고 볼 수 있음)
    당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행에 착수 할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약해제 가능
    (계약의 이행의 예 : 중도금의 지급, 임대주택을 비우는 일 등)
  • 2위의 법조문처럼 중도금 혹은 잔금이 지급되기 전까지는 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 배액을 변상하고 임대차계약을 해제할 수 있는데 이때에는 상대방에게 손해배상을 해주지 않아도 됨

잔금처리

계약시 등기부 등본을 확인하였더라도
  • 1전세 계약의 잔금을 지급하는 날(이사하는 날)은 등기부상의 내용이 계약시와 변동이 없는지 확인
  • 2잔금 지불 후 영수증 수령 및 주택 출입문 열쇠 인수
    (주택의 시설 상태 여부도 확인)
  • 3전 임차인과(혹은 집주인) 관리비 등 제세공과금 처리
  • 4시·도 조례에서 규정한 중개보수 지급

임대차 대항력 구비 조치

주택임대차보호법의 적용을 받기 위한 대항력 구비요건을 신속하게 준비할 것
  • 1잔금지급 즉시 전입신고 및 확정일자 신고(법원, 동주민센터, 공증사무실)
  • 2주민등록신고는 가족 전원이 아니더라도 일부만 하여도 상관없음
  • 3전세권 설정 등기의 경우 집주인의 동의가 필요하며 등기 비용 발생함
  • 4임차인의 지위등급
임차인의 지위등급 안내 표(등급, 내용, 비고)
등급 내용 비고
1 전세권 설정 등기 확실한 물권적 효력
2 이사 + 주민등록 + 확정일자 부여 대항력 및 우선변제권 획득
3 이사 + 주민등록 대항력만 획득

수원시 기준 주택소액임차인보호(최초 근저당설정기준일 기준 1/2 우선변제)

  • 2018.9.18. ~ 현재 : 보증금 1억원 이하 / 최대 3,400만원

법률상담이 필요할 경우

  • 수원시 무료법률상담
    • 매주 월 오전
    • 상담예약 : 031-228-2058
  • 경기도 무료법률상담
    • 매일 주중
    • 상담예약 : 031-8008-2234
  • 법률구조공단
    • 국번 없이 132
공공누리 공공저작물 자유이용허락-출처표시,상업용금지,변경금지 수원시청이 창작한 부동산 임대차계약 저작물은 "공공누리" 출처표시-상업적이용금지-변경금지 조건에 따라 이용 할 수 있습니다.

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